Kira Tespit Davası Dilekçesi

………… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI        : ………… (T.C. Kimlik No: …………)
ADRES         : …………
VEKİLİ        : ………… (varsa)
DAVALI        : ………… (T.C. Kimlik No: …………)
ADRES         : …………
KONU          : ………… adresindeki taşınmazın ………… tarihinde başlayan kira dönemine ait aylık kira bedelinin ………… TL olarak tespiti talebidir.
DAVA DEĞERİ   : ………… TL (talep edilen bedel ile mevcut bedel arasındaki farkın bir yıllık tutarı)

AÇIKLAMALAR   :

1. Davalı, ………… tarihli kira sözleşmesiyle kiraya veren sıfatıyla bulunduğum ………… adresindeki konut / işyeri nitelikli taşınmazda kiracıdır. Kira ilişkisi ………… tarihinde başlamış ve yenilenerek bugüne kadar sürmüştür.

2. Kira ilişkisi ………… tarihinde beş yılı doldurmuştur. Taşınmazın aylık kira bedeli halen ………… TL'dir. Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazlar için ödenen emsal kira bedelleri ise aylık ………… TL civarındadır.

3. Davalıya ………… tarihli ihtarname / yazılı bildirimle yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı bildirilmiş, bildirim ………… tarihinde tebliğ edilmiştir. Bildirim, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce yapılmıştır.

4. Uyuşmazlık için ………… Arabuluculuk Bürosu'na başvurulmuş, ………… sayılı dosyada yürütülen görüşmeler ………… tarihli son tutanakla anlaşmama ile sonuçlanmıştır. Son tutanak dilekçe ekinde sunulmuştur.

5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılının bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir. Aynı Kanun'un 345. maddesi uyarınca, süresinde yapılan yazılı bildirim nedeniyle belirlenecek bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.

HUKUKİ SEBEPLER : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344 ve 345; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/A ve 18/B ve ilgili mevzuat.

DELİLLER        : Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son tutanağı, tapu kaydı, emsal kira sözleşmeleri ve ilanları, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM  : Yukarıda açıklanan nedenlerle; ………… adresindeki taşınmazın ………… tarihinde başlayan kira dönemine ait aylık kira bedelinin ………… TL olarak tespitine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

Tarih : …………

Davacı / Vekili
Ad Soyad : …………
İmza     : …………

EKLER :
1. Kira sözleşmesi
2. İhtarname / yazılı bildirim ve tebliğ belgesi
3. Arabuluculuk son tutanağı
4. Emsal kira sözleşmeleri ve ilanları
5. Vekâletname (varsa)

Ne zaman kullanılır?

Kira tespit davası, kira bedeli konusunda taraflar anlaşamadığında yeni kira döneminin bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılır. Dava her zaman açılabilir; ancak hâkimin bedeli hangi ölçütlerle belirleyeceği kira ilişkisinin süresine göre değişir (Türk Borçlar Kanunu md. 344).

Kira ilişkisi beş yılı doldurmamışsa yeni dönemin artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini aşamaz. Bu dönemde hâkim de bu sınırla bağlıdır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise bedel; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir. Uygulamada dava çoğunlukla bu ikinci durum için kiraya veren tarafından açılır; bedelin emsallerin üzerinde olduğunu ileri süren kiracı da aynı yola başvurabilir.

Süre ve ön şartlar

Mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için iki yoldan biri gerekir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirir. Yazılı bildirim yapılmışsa dava, o kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Kira sözleşmesinde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa belirlenen bedel yine dönem başından itibaren kiracıyı bağlar (Türk Borçlar Kanunu md. 345). Bu koşullar oluşmazsa belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Arabulucu başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dilekçeye eklenir. Tutanak eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir (md. 18/A).

Görevli ve yetkili mahkeme

Kira ilişkisinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4). Dava genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yerinde açılabileceği gibi, sözleşmenin ifa yeri olarak kiralananın bulunduğu yerde de açılabilir.

Dilekçede bulunması gerekenler

• Kira sözleşmesinin tarihi, kira ilişkisinin başladığı tarih ve mevcut kira bedeli
• Beş yıllık sürenin ne zaman dolduğu
• Emsal kira bedelleri ve bunları gösteren belgeler
• Artış bildiriminin tarihi ve tebliğ bilgisi
• Arabuluculuk dosya numarası ve son tutanak tarihi
• Talep edilen bedel, geçerlilik tarihi ve dava değeri

Dava değeri, talep edilen bedel ile mevcut bedel arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden gösterilir ve harç bu değere göre hesaplanır.

Sonrasında ne olur?

Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişiden emsal kira bedellerine ilişkin rapor alır. Yargıtay uygulamasında, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği bedelden kiracılık süresi gibi durumlar gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılır. Dava sürerken kiracı mevcut bedeli ödemeye devam eder; karar kesinleştiğinde aradaki fark dönem başından itibaren istenebilir hale gelir. Mahkemece belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yeniden TÜFE sınırı içinde değiştirilebilir.

Bu örnek genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın koşulları farklıdır ve metin somut duruma göre düzenlenmelidir.